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Instituye la enajenación fiduciaria de inmuebles y establece otras estipulaciones, a fin de fomentar el sistema de financiamiento inmobiliario.
Presidencia de la República
Casa Civil
Subjefatura para Asuntos Jurídicos
LEY Nº 9.514 DEL 20 DE NOVIEMBRE DE 1997.
Dispone respecto al Sistema de Financiamiento Inmobiliario, instituye la enajenación fiduciaria de inmuebles y establece otras estipulaciones.
EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA. Hago saber que el Congreso Nacional decreta y yo sanciono la siguiente Ley:
CAPITULO I
Del Sistema de Financiamiento Inmobiliario
Sección I
De la finalidad
Art. 1º El Sistema de Financiamiento Inmobiliario – SFI – tiene por finalidad promover el financiamiento inmobiliario en general, en condiciones compatibles con las de la provisión de los fondos respectivos.
Sección II
De las instituciones
Art. 2º Podrán operar en el SFI los bancos de ahorros, los bancos comerciales, los bancos de inversión, los bancos con cartera de crédito inmobiliario, las sociedades de crédito inmobiliario, las asociaciones de ahorro y préstamo, las compañías hipotecarias y, a criterio del Consejo Monetario Nacional – CMN - , otras instituciones.
Art. 3º Las compañías securitizadoras de créditos inmobiliarios, instituciones no financieras constituidas en la forma de sociedades por acciones, tendrán por finalidad la adquisición y securitización de dichos créditos y la emisión y colocación en el mercado financiero de Certificados de Créditos Inmobiliarios, pudiendo emitir otros títulos de crédito, realizar negocios y prestar servicios compatibles con sus actividades.
Párrafo único. El Consejo Monetario Nacional – CMN podrá fijar condiciones para el funcionamiento de las compañías de que trata el presente artículo.
Sección III
Del financiamiento inmobiliario
Art. 4º Las operaciones de financiamiento inmobiliario en general serán efectuadas libremente por las instituciones autorizadas a operar en el SFI, según las condiciones del mercado, observando las estipulaciones legales.
Párrafo único. En las operaciones tratadas en el presente artículo, podrán emplearse recursos provenientes de la captación en los mercados financiero y de valores mobiliarios, de acuerdo con la legislación pertinente.
Art. 5º Las operaciones de financiamiento inmobiliario en general, en el ámbito del SFI, serán convenidas libremente por las partes, observándose las siguientes condiciones fundamentales:
I - reintegro íntegro del importe prestado y su respectivo reajuste;
II - pago del capital prestado a las tasas convenidas en el contrato;
III - capitalización de los intereses;
IV - contratación, por parte de los prestatarios del financiamiento, de seguros contra los riesgos de muerte e invalidez permanente.
Párrafo 1º Las partes podrán establecer los criterios de reajuste tratado en el inciso I, observándose la legislación vigente.
Párrafo 2º Las operaciones de comercialización de inmuebles, con pago en cuotas, de arrendamiento mercantil de inmuebles y de financiamiento inmobiliario en general podrán convenirse en las mismas condiciones permitidas para las instituciones autorizadas a operar en el SFI. (Redacción asignada por la Ley Nº 10.931 del año 2004).
Párrafo 3º En la enajenación de unidades en edificios construidos en virtud de la Ley Nº 4.591 del 16 de diciembre de 1964, a criterio del adquirente y mediante información obligatoria de la empresa constructora, podrá contratarse un seguro que garantice el resarcimiento al adquirente de los importes pagados por el mismo, en caso de incumplimiento de la empresa constructora o constructor en el momento de entrega de la obra.
Sección IV
Del Certificado de Crédito Inmobiliario
Art. 6º El Certificado de Crédito Inmobiliario _ CRI es un título de crédito nominativo, de libre negociación, basado en créditos inmobiliarios y constituye una promesa de pago en efectivo.
Párrafo único. El CRI es de emisión exclusiva de las compañías securitizadoras.
Art. 7º El CRI tendrá las siguientes características:
I - nombre de la compañía emisora;
II - número de orden, lugar y fecha de emisión;
III - denominación “Certificado de Crédito Inmobiliario”;
IV - forma escritural;
V - nombre del titular;
VI - valor nominal;
VII - fecha de pago o, si se emite para pago en cuotas, detalle de los importes y de las fechas de pago de las diferentes cuotas;
VIII - tasa de interés, fija o fluctuante, y las fechas de su exigibilidad, una vez admitida la capitalización;
IX - cláusula de reajuste, observándose la legislación pertinente
X - lugar de pago;
XI - identificación de la Declaración de Securitización de Créditos que lo haya originado.
Párrafo 1º El registro y la negociación del CRI se hará por medio de sistemas centralizados de custodia y liquidación financiera de títulos privados.
Párrafo 2º El CRI podrá contar, según lo disponga el Plazo de Securitización de Créditos, con una garantía fluctuante que le ofrecerá un privilegio general sobre el activo de la compañía securitizadora, pero no impedirá la negociación de los bienes que componen dicho activo.
Sección V
De la securitización de los créditos inmobiliarios
Art. 8º La securitización de créditos inmobiliarios es la operación por la cual dichos créditos se vinculan expresamente a la emisión de una serie de títulos de crédito, mediante la Declaración de Securitización de Créditos, registrada por una compañía securitizadora, en la que constarán los siguientes elementos:
I - la identificación del deudor y el valor nominal de cada crédito que afirme la emisión, individualizando el inmueble al que está vinculado e indicando la Oficina de Registro de Inmuebles en que está registrado y la respectiva matrícula, así como la indicación del acto por el cual el crédito fue cedido; (Redacción asignada por la Ley Nº 10.931 del año 2004).
II - la identificación de los títulos emitidos;
III - la constitución de otras garantías de rescate de los títulos de la serie emitida, si fuere el caso.
Párrafo único. Se permitirá la securitización de créditos originados por enajenación de unidades en edificios bajo el régimen de incorporación según la Ley Nº 4.591 del 16 de diciembre de 1964.
Sección VI
Del régimen fiduciario
Art. 9º La compañía securitizadora podrá instituir un régimen fiduciario sobre créditos inmobiliarios a fin de cubrir la emisión de Certificados de Créditos Inmobiliarios, debiendo ser el agente fiduciario una institución financiera o compañía autorizada para tal fin por el BACEN y los beneficiarios, los adquirentes de los títulos basados en los créditos objeto de dicho régimen.
Art. 10. El régimen fiduciario será instituido mediante una declaración unilateral de la compañía securitizadora según la Declaración de Securitización de Créditos que, además de contener los elementos que figuran en el Art. 8º, estará sujeto a las siguientes condiciones:
I - la constitución del régimen fiduciario sobre los créditos que respalden la emisión;
II - la constitución de patrimonio por separado, integrado por la totalidad de los créditos sujetos al régimen fiduciario que respalden la emisión;
III - la afectación de los créditos como base de la emisión de la respectiva serie de títulos;
IV - la designación del agente fiduciario, definiendo sus deberes, responsabilidades y remuneración, así como las hipótesis, condiciones y forma de su destitución o sustitución y las demás condiciones de su actuación;
V - la forma de liquidación del patrimonio por separado.
Párrafo único. La Declaración de Securitización de Créditos, en la que sea instituido el régimen fiduciario, será registrada en los Registros de Inmuebles en los que estén matriculados los respectivos inmuebles.
Art. 11. Los créditos objeto del régimen fiduciario:
I - constituyen patrimonio por separado, que no se confunde con el de la compañía securitizadora;
II - se mantendrán apartados del patrimonio de la compañía securitizadora hasta que se complete el rescate de todos los títulos de la serie a la que estén afectados;
III - se destinan exclusivamente a la liquidación de los títulos a los que estuvieren afectados, así como al pago de los respectivos costos de administración y de obligaciones fiscales;
IV - están exentos de cualquier acción o ejecución por parte de los acreedores de la compañía securitizadora;
V - no son pasibles de constitución de garantías o de excusión por parte de ninguno de los acreedores de la compañía securitizadora por más privilegiados que sean;
VI - solamente responderán por las obligaciones inherentes a los títulos afectados a los mismos.
Párrafo 1º En la Declaración de Securitización de Créditos podrá ser asignado a los beneficiarios y demás acreedores del patrimonio por separado, si se tornara insuficiente, el derecho de descontar sus créditos contra el patrimonio de la compañía securitizadora.
Párrafo 2º Una vez asegurado el derecho mencionado en el párrafo anterior, la compañía securitizadora, siempre que se comprobara insuficiencia del patrimonio por separado, promoverá la respectiva recomposición, mediante un agregado a la Declaración de Securitización de Créditos, incluyendo en la misma los demás créditos inmobiliarios, observando los requisitos previstos en esta sección.
Párrafo 3º La realización de los derechos de los beneficiarios se limitará a los créditos inmobiliarios que integran el patrimonio por separado, salvo si se hubieran constituido garantías adicionales por parte de terceros.
Art. 12. Una vez instituido el régimen fiduciario, la compañía securitizadora se encargará de administrar cada patrimonio por separado, de mantener registros contables independientes en relación a cada uno de los mismos y de elaborar y publicar los respectivos estados financieros.
Párrafo único. La totalidad del patrimonio de la compañía securitizadora responderá por los perjuicios que causara por incumplimiento de disposiciones legales o reglamentarias, por negligencia o administración temeraria o, incluso, por desvío de la finalidad del patrimonio por separado.
Art. 13. Se conferirán al agente fiduciario poderes generales de representación de la unión de los beneficiarios, inclusive los de recibir y dar recibo, siendo de su incumbencia:
I - velar por la protección de los derechos e intereses de los beneficiarios, acompañando la actuación de la compañía securitizadora en la administración del patrimonio por separado;
II - adoptar las medidas judiciales o extrajudiciales necesarias para la defensa de los intereses de los beneficiarios, así como para la realización de los créditos afectados al patrimonio por separado, en caso de que la compañía securitizadora no lo haga;
III - ejercer, en la hipótesis de insolvencia de la compañía securitizadora, la administración del patrimonio por separado;
IV - promover, según lo que dispone la Declaración de Securitización de Créditos, la liquidación del patrimonio por separado;
V - realizar los demás cometidos que le atribuye la Declaración de Securitización de Créditos.
Párrafo 1º El agente fiduciario responderá por los perjuicios que ocasionara por no cumplir disposiciones legales o reglamentarias, por negligencia o administración temeraria.
Párrafo 2º Al agente fiduciario se aplican los mismos requisitos e incompatibilidades impuestos por el Art. 66 de la Ley Nº 6.404 del 15 de diciembre de 1976.
Art. 14. La insuficiencia de los bienes del patrimonio por separado no brindará causa para la declaración de su quiebra, siendo de su competencia, en dicha hipótesis, el convocar a asamblea general de los beneficiarios para deliberar sobre las normas de administración o liquidación del patrimonio por separado.
Párrafo 1º En la hipótesis tratada en este artículo, la asamblea general estará legitimada para adoptar cualquier medida pertinente a la administración o liquidación del patrimonio por separado, inclusive la transferencia de los bienes y derechos que integran el mismo para otra institución que opere en el SFI, la forma de liquidación del patrimonio y la designación del liquidador.
Párrafo 2º La asamblea general, convocada mediante edicto publicado durante tres veces, con una antelación de veinte días, en un periódico de gran tiraje en la plaza en la cual haya sido realizada la emisión de los títulos, se instalará, en primera convocatoria, con la presencia de los beneficiarios que representen, por lo menos, dos tercios del valor global de los títulos y, en segunda convocatoria, con cualquier número, siendo válidas las deliberaciones adoptadas por la mayoría absoluta de dicho capital.
Art. 15. En caso de insolvencia de la compañía securitizadora, el agente fiduciario asumirá inmediatamente la custodia y administración de los créditos inmobiliarios que integran el patrimonio por separado y convocará a asamblea general de los beneficiarios para deliberar sobre la forma de administración, observándose los requisitos establecidos en el párrafo 2º del Art. 14.
Párrafo único. La insolvencia de la compañía securitizadora no afectará los patrimonios por separado que haya constituido.
Art. 16. El régimen fiduciario que se trata en esta sección dejará de existir por implementación de las condiciones a que esté sometido, de conformidad con la Declaración de Securitización de Créditos que lo haya instituido.
Párrafo 1º Una vez cubiertos los créditos de los beneficiarios y finalizado el régimen fiduciario, el Agente Fiduciario proporcionará, en un plazo de tres días hábiles, a la compañía securitizadora, los términos de liquidación, que servirán para dar de baja en los Registros de Inmuebles competentes lo que haya sido establecido por el régimen fiduciario.
Párrafo 2º La baja tratada en el párrafo anterior se considerará en el reintegro al patrimonio común de la compañía securitizadora de los certificados de créditos inmobiliarios sobrantes.
Párrafo 3º Los emolumentos adeudados a las Oficinas de Registros de Inmuebles para cancelar el régimen fiduciario y las garantías reales existentes serán cobrados como acto único. (Incluido por la Ley Nº 10.931 del año 2004).
Sección VII
De las garantías
Art. 17. Las operaciones de financiamiento inmobiliario en general podrán ser garantizadas por:
I - hipoteca;
II - cesión fiduciaria de derechos de crédito resultantes de contratos de enajenación de inmuebles;
III - caución de derechos de crédito o de adquisición resultantes de contratos de venta o promesa de venta de inmuebles;
IV - enajenación fiduciaria de inmueble.
Párrafo 1º Las garantías mencionadas en los incisos II, III y IV del presente artículo constituyen un derecho real sobre los respectivos objetos.
Párrafo 2º A la caución de los derechos de crédito mencionados en el inciso III del presente artículo se aplican las disposiciones de los Arts. 789 a 795 del Código Civil.
Párrafo 3º Las operaciones del SFI que incluyan alquiler podrán garantizarse complementariamente por anticresis.
Art. 18. El contrato de cesión fiduciaria en garantía determina la transferencia al acreedor de la titularidad de los créditos cedidos, hasta la liquidación de la deuda garantizada y contará, además de otros elementos, de los siguientes:
I - el total de la deuda o su estimativo;
II - el lugar, la fecha y la forma de pago;
III - la tasa de interés;
IV - la identificación de los derechos de crédito objeto de la cesión fiduciaria.
Art. 19. Al acreedor fiduciario compete el derecho de:
I - conservar y recuperar la posesión de los títulos que representan los créditos cedidos, ante cualquier poseedor, incluyendo al mismo cedente;
II - promover la intimación de los deudores que no paguen al cedente, mientras dure la cesión fiduciaria;
III - hacer uso de acciones, recursos y ejecuciones, judiciales y extrajudiciales, para recibir los créditos cedidos y ejercer los demás derechos conferidos al cedente en el contrato de enajenación del inmueble;
IV - recibir directamente de los deudores los créditos cedidos fiduciariamente.
Párrafo 1º Los importes recibidos en la forma del inciso IV del presente artículo, una vez deducidos los gastos de cobranza y de administración, serán acreditados al deudor cedente, en la operación objeto de la cesión fiduciaria, hasta la liquidación final de la deuda y gastos, responsabilizándose el acreedor fiduciario ante el cedente, como depositario, por recibir más de lo que adeudaba.
Párrafo 2º Si los importes recibidos, mencionados en el párrafo anterior, no alcanzaran para el pago integral de la deuda y sus gastos, así como de los gastos de cobranza y de administración de dichos créditos, el deudor continuará obligado a rescatar el saldo restante en las condiciones convenidas en el contrato.
Art. 20. En caso de quiebra del deudor cedente y si no hubiera habido tradición de los títulos que representan los créditos cedidos fiduciariamente, quedará asegurada al cesionario fiduciario la restitución según estipula la legislación pertinente.
Párrafo único. Una vez hecha efectiva la restitución, el cesionario fiduciario continuará en el ejercicio de sus derechos según lo dispuesto en esta sección.
Art. 21. Por ser transmisibles, los derechos de adquisición sobre el inmueble, aunque estén en formación, son susceptibles de caución.
Párrafo 1º El instrumento de la caución al que se refiere este artículo, indicará el valor del débito y los gastos e identificará el inmueble cuyos derechos de adquisición son caucionados.
Párrafo 2º Refiriéndose a la caución de derechos de adquisición de promesa de compra y venta cuyo precio no haya sido aún integrado, el acreedor caucionario podrá, sobreviniendo la mora del promitente comprador, promover la ejecución de su crédito o hacer efectivo, bajo protesto, el pago del saldo de la promesa.
Párrafo 3º Si, de acuerdo a lo dispuesto en el párrafo anterior, el acreedor efectuara el pago, el valor pagado, con todos sus accesorios y eventuales penalidades, se agregará a la deuda garantizada por la caución, manteniendo el acreedor el derecho de ejecutar al deudor, inclusive por la parte de la deuda incrementada de esa forma.
CAPITULO II
De la Enajenación Fiduciaria de Inmueble
Art. 22. La enajenación fiduciaria regulada por esta Ley es el negocio jurídico por el cual el deudor, o fiduciante, con la finalidad de garantía, contrata la transferencia al acreedor, o fiduciario, de la propiedad considerada bien inmueble.
Párrafo 1º La enajenación fiduciaria podrá ser contratada por persona física o jurídica, no siendo privativa de las instituciones que operan en el SFI, pudiendo tener como objeto, además de la propiedad plena: (Extraído del párrafo único de la Ley Nº 11.481 del año 2007)
I - bienes enfitéuticos, hipótesis en la que será exigible el pago de laudemio, si hubiera consolidación del dominio útil en el fiduciario; (Incluido por la Ley Nº 11.481 del año 2007).
II - el derecho de uso especial para fines de casa habitación; (Incluido por la Ley Nº 11.481 del año 2007).
III - el derecho real de uso, siempre que sea susceptible de enajenación; (Incluido por la Ley Nº 11.481 del año 2007).
IV - la propiedad de superficie. (Incluido por la Ley Nº 11.481 del año 2007).
Párrafo 2º Los derechos de garantía instituidos en las hipótesis de los incisos III y IV del párrafo 1º de este artículo quedan limitados a la vigencia de la concesión o derecho de superficie, en caso de que hayan sido transferidos por un período determinado. (Incluido por la Ley Nº 11.481 del año 2007).
Art. 23. La propiedad fiduciaria se constituye con bien inmueble mediante registro, en el competente Registro de Inmuebles, del contrato que actúa como título.
Párrafo único. Con la constitución de la propiedad fiduciaria, se da el desdoblamiento de la posesión, tornándose el fiduciante en poseedor directo y el fiduciario en poseedor indirecto del bien inmueble.
Art. 24. El contrato que actúa de título del negocio fiduciario contendrá:
I - el valor del capital de la deuda;
II - el plazo y las condiciones de integración del préstamo o del crédito del fiduciario;
III - la tasa de interés y los gastos inherentes;
IV - la cláusula de constitución de la propiedad fiduciaria, con una descripción del inmueble objeto de la enajenación fiduciaria y una indicación del título y modo de adquisición;
V - la cláusula asegurando al fiduciante, en tanto sea incumplidor, la libre utilización, por su cuenta y riesgo, del inmueble objeto de la enajenación fiduciaria;
VI - la indicación, a los efectos de venta en subasta pública, del valor del inmueble y de los criterios para la respectiva revisión;
VII - la cláusula disponiendo los procedimientos mencionados en el Art. 27.
Art. 25. Con el pago de la deuda y sus gastos se resuelve la propiedad fiduciaria del inmueble en los términos de este artículo.
Párrafo 1º En un plazo de treinta días contados desde la fecha de liquidación de la deuda, el fiduciario proporcionará el respectivo recibo de liquidación al fiduciante, bajo pena de multa a favor de éste, equivalente a 0,5 % mensual, o fracción, sobre el valor del contrato.
Párrafo 2º Considerando el recibo de liquidación de que trata el párrafo anterior, el oficial del correspondiente Registro de Inmuebles realizará la cancelación del registro de la propiedad fiduciaria.
Art. 26. La deuda vencida y no pagada, total o parcialmente, y estando en mora el fiduciante, de conformidad con los términos de este artículo, la propiedad del inmueble se consolidará en nombre del fiduciario.
Párrafo 1º A los fines dispuestos en este artículo, el fiduciante o su representante legal o procurador regularmente constituido, será intimado a solicitud del fiduciario, por el oficial del correspondiente Registro de Inmuebles para dar cumplimiento, en un plazo de quince días, a la prestación vencida y a las que se venzan hasta la fecha de pago, los intereses convenidos, las multas y demás gastos de contrato, los gastos legales, inclusive tributos, las contribuciones de condominio imputables al inmueble, además de los gastos de cobranza y de intimación.
Párrafo 2º El contrato definirá el plazo de carencia luego del cual se expedirá la intimación.
Párrafo 3º La intimación se hará personalmente al fiduciante o a su representante legal o al procurador regularmente constituido, pudiendo promoverse a solicitud del oficial del Registro de Inmuebles, por un oficial del Registro de Títulos y Documentos de la comarca donde está el inmueble o del domicilio de quien deba recibirla, o por correo, con aviso de recibo.
Párrafo 4º Cuando el fiduciante o su representante legal o procurador regularmente constituido se hallara en otro lugar, incierto o no sabido, el oficial certificará el hecho, cabiéndole, por lo tanto, al oficial del correspondiente Registro de Inmuebles el promover la intimación mediante edicto publicado por tres días, por lo menos, en uno de los periódicos de mayor circulación local o en otro de comarca de fácil acceso, si en el lugar no hubiera prensa diaria.
Párrafo 5º Eliminada la mora en el Registro de Inmuebles, continuará existiendo el contrato de enajenación fiduciaria.
Párrafo 6º El oficial del Registro de inmuebles, en los tres días siguientes a la eliminación de la mora, entregará al fiduciario los importes recibidos, deducidos los gastos de cobranza y de intimación.
Párrafo 7º Transcurrido el plazo mencionado en el párrafo 1º sin eliminación de la mora, el oficial del coorespondiente Registro de Inmuebles, certificando dicho hecho, promoverá el registro, en la matrícula del inmueble, de la consolidación de la propiedad a nombre del fiduciario, vista la prueba de pago por parte del mismo, del impuesto de transmisión inter vivos y, si fuere el caso, del laudemio. (Redacción asignada por la Ley Nº 10.931 del año 2004).
Párrafo 8º El fiduciante puede, con la anuencia del fiduciario, otorgar su derecho eventual al inmueble en pago de la deuda, cumplidos los procedimientos previstos en el Art. 27. (Incluido por la Ley Nº 10.931 del año 2004).
Art. 27. Una vez consolidada la propiedad a su nombre, el fiduciario, en un plazo de treinta días contados desde la fecha del registro mencionado en el párrafo 7º del artículo anterior, realizará una subasta pública para la enajenación del inmueble.
Párrafo 1º Si, en la primera subasta pública, la mayor oferta ofrecida fuera inferior al valor del inmueble, estipulado en el inciso VI del Art. 24, se realizará una segunda subasta a los quince días siguientes.
Párrafo 2º En la segunda subasta, se aceptará la mayor oferta ofrecida siempre que sea igual o superior al valor de la deuda, los gastos, las primas de seguro, los gastos legales, inclusive tributos, y gastos comunes.
Párrafo 3º A los fines de lo dispuesto en el presente artículo, se entiende por:
I - deuda: el saldo deudor de la operación de enajenación fiduciaria, en la fecha de la subasta, incluyendo en el mismo los intereses convenidos, las multas y los demás gastos contractuales.
II - gastos: la suma de los importes correspondientes a los gastos y costos de intimación y los necesarios para la realización de la subasta pública, incluyendo en los mismos los de los anuncios y la comisión del rematador.
Párrafo 4º A los cinco días después de la venta del inmueble en subasta, el acreedor entregará al deudor el importe excedente, considerándose comprendido en el mismo el valor de la indemnización de beneficios, después de deducidos los valores de la deuda y de los gastos mencionados en los párrafos 2º y 3º, hecho que redundará en liquidación recíproca, sin aplicarse lo dispuesto en la parte final del Art. 516 del Código Civil.
Párrafo 5º Si, en la segunda subasta, la mayor oferta ofrecida no fuera igual o superior al valor mencionado en el párrafo 2º, la deuda se considerará cancelada y el acreedor exonerado de la obligación mencionada en el párrafo 4º.
Párrafo 6º En la hipótesis mencionada en el párrafo anterior, el acreedor, en un plazo de cinco días contados desde la fecha de la segunda subasta, dará al deudor un recibo de liquidación de la deuda, en los términos establecidos por el mismo.
Párrafo 7º Si el inmueble estuviera alquilado, el alquiler podrá denunciarse con un plazo de treinta días para su desocupación, salvo si hubiere habido aquiescencia por escrito del fiduciario, debiendo realizarse la denuncia en un plazo de noventa días a partir de la fecha de la consolidación de la propiedad en el fiduciario, y dicha condición debe constar expresamente en una cláusula contractual específica, destacándose de las demás por su presentación gráfica. (Incluido por la Ley Nº 10.931 del año 2004).
Párrafo 8º El fiduciante responde por el pago de los impuestos, tasas, gastos comunes y cualesquiera otros gastos que recaigan o lleguen a recaer sobre el inmueble, cuya posesión haya sido transferida al fiduciario, en los términos de este artículo, hasta la fecha en que el fiduciario llegue a ser nombrado en la posesión. (Incluido por la Ley Nº 10.931 del año 2004).
Art. 28. La cesión del crédito objeto de la enajenación fiduciaria implicará la transferencia al cesionario de todos los derechos y obligaciones inherentes a la propiedad fiduciaria en garantía.
Art. 29. El fiduciante, con anuencia expresa del fiduciario, podrá transmitir los derechos de que sea titular sobre el inmueble objeto de la enajenación fiduciaria en garantía, asumiendo el adquirente las respectivas obligaciones.
Art. 30. Se asegura al fiduciario, a su cesionario o sucesores, inclusive al adquirente del inmueble por fuerza de subasta pública mencionada en los párrafos 1º y 2º del Art. 27, el reintegro de la posesión del inmueble, que se concederá preliminarmente para su desocupación en sesenta días, siempre que se compruebe la consolidación de la propiedad a su nombre, según lo dispuesto en el Art. 26.
Art. 31. El fiador o tercer interesado que pague la deuda quedará subrogado de pleno derecho en el crédito y en la propiedad fiduciaria.
Art. 32. En caso de insolvencia del fiduciante, queda asegurada al fiduciario la restitución del inmueble enajenado fiduciariamente, según la legislación pertinente.
Art. 33. Según corresponda, se aplicarán a la propiedad fiduciaria las disposiciones de los Arts. 647 y 648 del Código Civil.
CAPITULO III
Disposiciones Generales y Finales
Art. 34. Los contratos relativos al financiamiento inmobiliario en general podrán estipular que los litigios o controversias entre las partes sean dirimidos mediante arbitraje, según lo dispuesto en la Ley Nº 9.307 del 24 de setiembre de 1996.
Art. 35. En las cesiones de créditos mencionadas en los Arts. 3º, 18º y 28º, se exonera la notificación del deudor.
Art. 36. En los contratos de venta de inmuebles a plazo, incluso enajenación fiduciaria, de arriendo mercantil de inmuebles, de financiamiento inmobiliario en general y en los títulos tratados en los Arts. 6º, 7º y 8º, se admitirá, respetándose la legislación pertinente, la estipulación de cláusula de reajuste y de las condiciones y criterios de su aplicación.
Art. 37. A las operaciones de arriendo mercantil de inmuebles no se aplica la legislación pertinente al alquiler de inmuebles residenciales, no residenciales o comerciales.
Art. 37-A. El fiduciante pagará al fiduciario, o a quien venga a sucederlo, a título de tasa de ocupación del inmueble, por mes o fracción, un valor correspondiente a un uno por ciento del valor mencionado en el inciso VI del Art. 24, computado y exigible desde la fecha de enajenación en subasta hasta la fecha en que el fiduciario o sus sucesores llegaran a ser nombrados en la posesión del inmueble. (Incluido por la Ley Nº 10.931 del año 2004).
Art. 37-B. Se considerará ineficaz y sin ningún efecto ante el fiduciario o sus sucesores, la contratación o la prórroga de alquiler del inmueble enajenado fiduciariamente por un plazo superior a un año sin el consentimiento por escrito del fiduciario. (Incluido por la Ley Nº 10.931 del año 2004).
Art. 38. Los actos y contratos mencionados en esta Ley o resultantes de su aplicación, incluso los que llegaran a la constitución, transferencia, modificación o renuncia de derechos reales sobre inmuebles, podrán celebrarse mediante escritura pública o por instrumento particular con efectos de escritura pública. (Redacción asignada por la Ley Nº 11.076 del año 2004).
Art. 39. A las operaciones de financiamiento inmobiliario en general a las que se refiere esta Ley:
I - no se aplican las disposiciones de la Ley Nº 4.380 del 21 de agosto de 1964 ni las demás disposiciones legales relativas al Sistema Financiero de Habitación – SFH;
II - se aplican las disposiciones de los Arts. 29 a 41 del Decreto-ley Nº 70 del 21 de noviembre de 1966.
Art. 40. Los incisos I y II del Art. 167 de la Ley Nº 6.015 del 31 de diciembre de 1973 entran en vigor incluyendo, respectivamente, los siguientes ítems:
“Art. 167 . ………………………………….
I - …………………………………………..
………………………………………………
35) de la enajenación fiduciaria en garantía de inmueble.
II - ………………………………………….
……………………………………………….
17) De la Declaración de Securitización de créditos inmobiliarios sujetos a régimen fiduciario.”
Art. 41. El Ministro de Estado de Finanzas podrá expedir las instrucciones que fueren necesarias para la ejecución de lo dispuesto en la presente Ley.
Art. 42. La presente Ley entra en vigor en la fecha de su publicación.
Brasilia, 20 de noviembre de 1997; 176º aniversario de la Independencia y 109º de la República.
FERNANDO HENRIQUE CARDOSO
Pedro Malan
Antonio Candir.
Este texto no sustituye al publicado en el DOU de fecha 21.11.1997 y rectificado en el DOU el 24.11.1997.
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